La Coalición de Vivienda Asequible de Empower Missouri publicó recientemente sus prioridades legislativas para 2020. Usted puede léelo aquí. Algunas cosas de la lista son muy sencillas, algunas son preguntas realmente importantes y otras son de sentido común. Sin embargo, uno en particular es un poco más complicado.
Las ciudades y los estados tienen una lista de herramientas disponibles para ayudar a fomentar el desarrollo. Estos recursos fueron diseñados para estimular el crecimiento en áreas o mercados desatendidos. Por lo general, esto sucede con la reducción de impuestos, la exención del impuesto a las ventas sobre los materiales de construcción o una reducción del impuesto sobre la nómina para los contratistas, etc. Estos ahorros en impuestos se pueden incorporar al paquete de financiamiento para ayudar a cubrir cualquier brecha que pueda evitar que el desarrollador haga una ganancia lo suficientemente grande como para compensar su riesgo. En casos raros, la ciudad puede ofrecer líneas de crédito de bajo costo o incluso incentivos en efectivo.
Estas herramientas son especialmente importantes en comunidades que históricamente han sido desinvertidas, como al norte de Delmar en St Louis o al este de Troost en Kansas City. El desarrollo en estas comunidades es a menudo vital para la salud de los vecindarios, ya que brinda acceso a los apoyos necesarios, como alimentos de calidad o atención médica. De manera similar, las comunidades rurales a menudo se benefician del acceso a los establecimientos minoristas como productores de empleo y del acceso a bienes de bajo costo. Sin estas herramientas, a menudo los costos duros de la infraestructura son una barrera que impiden que suceda este crecimiento.
Estas herramientas también pueden ayudar a llenar el vacío donde el mercado privado no atiende a las personas, especialmente aquellas con ingresos bajos o extremadamente bajos. La vivienda asequible para las personas que ganan el 30% del Ingreso Medio del Área no sucederá sin tantos incentivos como sea posible. Para estos proyectos, es necesaria una combinación de incentivos, reducción y créditos fiscales para que el desarrollo sea financieramente posible. Esto es especialmente cierto para los edificios nuevos, que son bastante costosos.
Por supuesto, es importante que las ciudades y el estado equilibren la utilidad de estos incentivos con el costo público. Especialmente cuando se utilizan reducciones de impuestos a la propiedad. Una reducción del impuesto a la propiedad esencialmente congela el impuesto a la propiedad de un desarrollo específico en el tiempo. Entonces, por ejemplo, el desarrollador pagará el impuesto a la propiedad en un lote vacío durante 10, 15, incluso 25 años o más después de que se construya un edificio allí. Durante ese período de tiempo, las jurisdicciones impositivas que se supone que deben usar ese impuesto a la propiedad para servir adecuadamente a la comunidad simplemente pierden esa parte de los fondos.
Los impuestos a la propiedad financian importantes servicios comunitarios como bibliotecas y distritos escolares. Los maestros de Missouri se encuentran entre los peor pagados del país, y parte de esto puede deberse a nuestra política actual de incentivos económicos. A menudo, el argumento a favor de la reducción del impuesto a la propiedad es que el lote donde se encuentra el desarrollo no habría generado nuevos dólares de impuestos si se hubiera dejado sin desarrollar durante esos 25 años. Un nuevo edificio de oficinas, por ejemplo, traerá impuestos sobre la nómina y las ventas a una comunidad. Sin embargo, este dinero nunca regresa a las jurisdicciones impositivas que se financian principalmente con impuestos a la propiedad. La ciudad o el estado pueden disfrutar de un aumento en los ingresos por impuestos a las ventas, pero las escuelas seguirán perdiendo esos ingresos mientras aumentan sus costos.
Estas reducciones a veces se utilizan según su diseño, para beneficiar realmente a la comunidad. El vecindario de Tower Grove en St Louis usa la reducción del impuesto a la propiedad para rehabilitar casas abandonadas y devolverlas al mercado de la vivienda. Los incentivos fiscales salvaron una tienda de comestibles Sunfresh en el centro comercial Linwood en Kansas City.
Muchos estudios muestran que estos incentivos no se otorgan de manera equitativa. Diseñados para servir a comunidades subdesarrolladas o mercados desatendidos, estos incentivos a menudo se utilizan en comunidades ricas o en prósperos corredores del centro. Los estudios nacionales muestran que las ciudades con un alto uso de incentivos también son más inequitativas.
Los incentivos no equitativos son de especial preocupación cuando se utilizan para compensar el desarrollo de desarrollos de "lujo". Por ejemplo, Cordish ha utilizado una combinación de incentivos para desarrollar lujosos apartamentos de gran altura y lugares de entretenimiento en Kansas City y St Louis. Disfruto de una bebida en Power and Light tanto como cualquiera, pero disfruto más de un distrito escolar bien financiado. Los altos alquileres de estos desarrollos de lujo ayudan a elevar el costo de la vivienda en todo el centro de la ciudad, expulsando a las personas que han vivido en la ciudad durante décadas.
Los desarrolladores deben demostrar que un proyecto específico es útil para la comunidad. También deben demostrar que A.) el área donde está programado el desarrollo cumple con la definición de 'plaga'; y B.) el desarrollo no sería económicamente viable si no fuera por el incentivo.
Hay varias formas en que los estados han dominado estos incentivos. Algunas comunidades han acortado el período de reducción a solo diez años. Algunos han aprobado límites, por lo que solo se puede desviar una parte de los impuestos a la propiedad. Algunos estados han reducido significativamente la definición de "plaga". En Missouri, nuestra definición actual incluye "perjudicial para ... la moral". Esa es una medida bastante subjetiva.
Empower Missouri espera que Missouri apruebe la HB 1350, que permitiría a los distritos escolares participar más en las negociaciones de incentivos, incluida la capacidad de proteger su parte de cualquier reducción. Los estados con esta disposición encuentran que los distritos escolares están más involucrados desde el principio y no es probable que realmente necesiten optar por salirse completamente del paquete. Nos encantaría ver que esa capacidad se expandiera a todas las jurisdicciones impositivas, pero los distritos escolares suelen ser los más afectados en estos paquetes.
Estos programas de incentivos suelen ser complicados y difíciles de entender. Esto es a propósito; hay literalmente millones de dólares disponibles si puede averiguarlo todo. Eso no significa que debamos rendirnos. Los interesados en la justicia social deben exigir estructuras tributarias equitativas. Estos incentivos toman fondos de su propósito previsto (escuelas, bibliotecas, fondos de emergencia y salud mental, etc.) y los desvían a los desarrolladores para compensar los costos de construcción. Esto solo debería suceder cuando el beneficio de la comunidad supere la pérdida de ese tiempo de instrucción o recurso público gratuito.
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